Apesar da procura, mercado imobiliário vive contexto de grande imprevisibilidade

Tal como em todos os sectores, também o mercado imobiliário regional tem vindo a sentir algumas das dificuldades trazidas pela chegada do novo coronavírus, sobretudo no que diz respeito a vendas que foram adiadas ou pelo facto de existirem possíveis clientes que viram a sua situação económica agravar-se, com a entrada em lay-off, por exemplo, saindo assim do universo de “promissores compradores no imediato”.
Conforme explica Ricardo Moura, Director da agência imobiliária ERA em Ponta Delgada, apesar de se continuarem a efectivar vendas e da procura se manter estável, há no entanto um “contexto de enorme imprevisibilidade nos próximos meses”, que se deve à evolução da doença no mundo inteiro e que condicionará o desempenho quer dos compradores, quer dos vendedores.
Contudo, a pandemia parece ter criado também outras oportunidades, uma vez que o confinamento mostrou às pessoas que estas poderiam ter outras necessidades, tais como uma habitação com mais área ao ar livre ou uma habitação que esteja mais isolada, ou seja, “circunstâncias que apareceram em função do contexto pandémico que temos vivido”.
No que diz respeito às baixas de preço, Ricardo Moura esclarece que é “prematuro falar numa baixa considerável dos preços”, referindo que os preços que podem mostrar valores mais baixos reflectem apenas “um ajuste pontual feito por pessoas que tiveram alguma necessidade em formalizar o seu negócio”.
Assim, ao contrário do que tem vindo a acontecer noutros países, onde entre todos os danos colaterais o novo coronavírus provocou também uma baixa de preços acentuada nas habitações, isto não tem vindo a acontecer em São Miguel devido à “pouca oferta que existe em produtos muitos específicos, sobretudo nos grandes centros habitacionais”, o que faz com que “a procura seja sempre superior à oferta nessas zonas”.
Por outro lado, explica o director da Agência ERA em Ponta Delgada, a subida da avaliação bancária na Região Autónoma dos Açores é um factor positivo que vai “ao encontro de um ajuste que é necessário, nomeadamente em São Miguel”, mediante os custos de construção estabelecidos.
Neste sentido, para Ricardo Moura, o que não fazia sentido era manter “uma avaliação bancária de valores semelhantes ou inferiores ao preço de custo da construção”, uma vez que este é um factor que contribui em larga escala para que outros promotores imobiliários de grandes cidades do país optem por não investir na Região.
“Por si só, este é um dos grandes argumentos que levam a que os promotores imobiliários que operam no grande Porto ou na Grande Lisboa não tenham motivação para investir em São Miguel, o que associado à dificuldade em aprovar projectos imobiliários na Região, faz com que os Açores não sejam apelativos à promoção imobiliária.
O preço de construção é elevado, por vezes mais elevado do que na maior parte das zonas do continente – por via da ultra periferia e da escassez de mão-de-obra –, adicionando o facto de o preço de venda por metro quadrado ser inferior aos praticados nessas outras zonas do país, o que faz com que seja menos aliciante investir na promoção imobiliária em São Miguel em comparação com Porto ou Lisboa”, explica.
No entanto, para além de uma baixa avaliação bancária, há um outro obstáculo que pode travar seriamente os investimentos feitos no mercado imobiliário, nomeadamente as medidas que a banca decidir implementar para evitar situações de crédito mal parado.
Neste domínio, o agente imobiliário refere que ao serem aplicadas medidas que dificultem o acesso ao crédito de habitação, então aí sim, “vamos ter um ajuste de todo o negócio porque a banca é o principal parceiro da mediação imobiliária e é ela que torna possível a concretização dos sonhos de muitas famílias”.
Ao existirem de facto dificuldades no acesso ao crédito, isto fará também com que haja “uma alteração no paradigma do negócio”, refere, o que poderá passar, por exemplo “pela dificuldade das pessoas em encontrar habitação própria. Mas mesmo assim as pessoas têm que continuar a viver e ou continuam a viver onde estavam antes, em casa de familiares por exemplo, ou procuram o arrendamento”.
Contudo, no que ao arrendamento diz respeito, e apesar de adiantar que não houve um aumento significativo da procura de habitações disponíveis para arrendamento de longa duração, o maior problema estará no facto de não existirem numerosas opções dentro deste conceito, mesmo contando com os proprietários de alojamentos locais que decidiram arrendar os espaços antes destinados ao turismo.
Também a ausência de turismo acaba por ser uma das preocupações do agente imobiliário, uma vez que apesar do momento crítico que atravessa tem já “um peso muito considerável na nossa economia”.
Isto é, apesar de o impacto percentual do cliente estrangeiro na compra de habitações por intermédio da ERA ser apenas de 7%, não tendo por isso uma grande expressão, é a existência de turismo que potencia um vasto leque de investimentos que, de momento, desapareceram quase na sua totalidade, afirma Ricardo Moura.
“Directamente, o peso que os estrangeiros têm na compra directa de um imóvel não é preponderante, mas ao não haver turismo enfraquece-se de forma inequívoca a capacidade de compra dos locais e isso é que se reflecte depois nas vendas”, diz ainda.
Quanto às perspectivas de futuro, o Director da referida agência imobiliária mostra-se positivo uma vez que continuam a fechar-se muitos negócios e que continua a haver procura, destacando que entre a rede de 200 lojas que compõem a ERA Portugal, a loja de Ponta Delgada continua a estar no Top 3 a nível nacional.
Mesmo atravessando uma crise que é transversal a todos os sectores, a ERA continua a acreditar no mercado de São Miguel e como prova disso será a abertura de uma terceira loja da imobiliária no concelho da Ribeira Grande, a primeira daquela cidade.


O mercado imobiliário vive hoje 
“uma fase de indecisões”

Por seu turno, em contraste com a visão mais positiva perante o momento actual e perante o futuro, Gilberto Pavão afirma que a fase em que o sector se encontra gera ainda alguma expectativa, ou seja, esta é ainda uma altura em que é preciso esperar “para ver o que vai acontecer nos próximos dois ou três meses”.
Esta dúvida que paira em relação aos próximos meses deve-se, conforme explica o sócio-gerente da Habimax, no facto de os clientes compradores estarem em dúvida em relação aos seus empregos, se os irão manter ou não, e também nos vendedores estão a tentar perceber se “irão ter mercado para vender os seus imóveis”.
No que aos preços das habitações diz respeito, durante o período da pandemia e até hoje adianta que estes tendem a manter-se, uma vez que esta é “uma fase de indecisões” na qual se aguarda “o desenrolar da economia e principalmente das taxas de emprego e desemprego”.
Em suma, diz, apesar das expectativas positivas que existiam com o retomar da economia no início do mês passado, a realidade é que – pelo menos no caso da Habimax – com o passar do tempo tem havido uma “maior retracção no mercado”, uma vez que “os clientes estão mais reticentes e com maiores preocupações quanto ao futuro”.
Contudo, nota-se que há “uma certa resistência na manutenção do preço nas vendas”, e que no caso do mercado de arrendamento a tendência que prevalece é “de descida, fruto do acréscimo de imóveis vindos do mercado do alojamento local”.
Sendo este um mercado que “tende a variar em contra círculo com o mercado das vendas”, Gilberto Pavão assume ainda que pode existir a possibilidade de haver uma subida na procura por casas para o arrendamento caso seja “apertado o acesso ao crédito”, deixando assim às famílias a opção de arrendar em vez de comprar.
Com o aumento da oferta que existe neste domínio actualmente, por via do mercado que foi disponibilizado através do alojamento local, o sócio gerente da Habimax adianta que antevê “um certo equilíbrio neste mercado” que, por seu turno, poderá ser muito frágil assim que aparecer uma vacina ou tratamento para a Covid-19, uma vez que acredita que será o suficiente para o mercado adquirir confiança e para o turismo retomar a sua actividade, levando a que estes imóveis regressem ao mercado do alojamento.
Questionado relativamente ao programa “Mais habitação” lançado pelo Governo Regional recentemente, propondo que os proprietários de habitações utilizadas para alojamento local as coloquem a servir de arrendamento de longa duração durante pelo menos três anos, com possibilidade de renovar anualmente, Gilberto Pavão entende que esta é uma oportunidade que irá servir apenas um pequeno nicho de pessoas.
“Quem está no mercado do alojamento local sabe que esta situação é passageira, e que se tudo correr bem para o próximo Verão teremos turismo. Só quem se endividou e não tem alternativa de se aguentar um ano é que irá recorrer a este programa que, para mim, só peca pelo prazo demasiado alongado (três anos). O grande problema do arrendamento de longa duração prende-se com as leis de protecção ao inquilino. 
Temo como exemplo o mercado americano, que quem não paga em três semanas está na rua, em Portugal é um problema. Se quisermos um mercado de arrendamento que funcione, temos de proteger quem investe as suas poupanças, e não quem nunca quis compromissos de futuro principalmente com hipotecas. No dia que um governo optar por esta via, teremos um mercado de arrendamento a funcionar”, afirma.
No entanto, até que isso aconteça, há fenómenos que começam já a tomar alguma forma e que podem ser um entrave para qualquer imobiliária, nomeadamente na contracção de crédito por parte da banca, dificultando as condições de acesso ao crédito por parte das pessoas interessadas em adquirir um imóvel, sendo o objectivo da banca “evitar situações de crédito mal parado como aconteceu na crise do sub-prime em 2010”.
Conforme adianta Gilberto Pavão, “esta situação de “aperto” é compreensível, mas não desejada, visto que iremos todos sentir os seus efeitos nefastos na economia. Restrições de acesso ao crédito traduzem-se em menos vendas, menos construção civil, menos todo um comércio que de forma directa ou indirecta orbita em torno do mercado imobiliário e que afectará o país todo”, considerando ainda que “a avaliação imobiliária é uma das ferramentas de que a banca dispõe para condicionar o crédito”, prevendo-se no futuro “uma redução do valor por metro quadrado”.
 

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