Ricardo Moura, sócio-gerente da Agência ERA nos Açores

“Os investidores e os promotores imobiliários que investem em São Miguel têm grande dificuldade em licenciar os seus projectos”

Analisando o mercado imobiliário aqui na Região qual a tendência que vocês verificam neste momento?
É preciso olhar para esta questão que me coloca em ciclos de análise mais curta e de análise mais longa. Num ciclo de análise muito curta existe aquilo que sente em todo o País e é transversal à economia que é um adiar de decisões por parte dos clientes, quer estes sejam vendedores, compradores ou mesmo investidores. O contexto de imprevisibilidade é uma realidade na nossa economia, na europeia e até mundial e por isso as pessoas retraem-se mais o que levou a uma necessária desaceleração quando olhamos para o espectro a nível actual. Mas por exemplo o mês de Setembro deste ano foi ao nível de um mês muito bom de 2019. Ou seja, continua a haver procura e vontade mas na materialização de negócios as coisas tendem a ser mais complexas. Trazem-se para a mesa um outro conjunto de variáveis que antes não eram preocupação e portanto, acaba por tornar a decisão mais difícil e adiar alguns negócios e isso depois ressente-se, como é óbvio, nos resultados no final do ano. Por outro lado, e pensando num ciclo longo, não há duvida que o mercado imobiliário é excelente para o investimento aqui na região e ainda temos muito para crescer e para ganhar em termos de notoriedade. O facto de termos sido até ao momento uma região com poucos casos de Covid-19 e que tem sabido lidar com a pandemia de uma forma que nos dá alguma segurança no nosso dia a dia, será com certeza um motivo para as pessoas de fora da Região verem os Açores como uma zona apetecível quer para o investimento quer inclusive para viverem ou para viverem durante algum período do ano. Acho que isso serão argumentos que a longo prazo poderão trazer bons frutos para o nosso sector e não há duvidas que uma das variáveis que temos de estar atentos para no futuro sermos mais competitivos é o facto de continuar a existir uma escassa oferta. Se tiver um cliente que queira um apartamento novo em Ponta Delgada com uma determinada tipologia é capaz de ele não existir no mercado. Isso é sinal em si só que em alguns tipos de imóveis e em algumas localizações a oferta é escassa. Refiro-me sobretudo à habitação em Ponta Delgada quer nos centros históricos quer nos centros urbanos e isso é algo que temos de olhar com um sentido muito crítico e perceber quais as várias razões que levam a que essa oferta não exista. 

No seu entender quais são essas razões?
Existem duas que estão interligadas e que temos de ter em atenção, até do ponto de vista político, para que se torne a construção mais apetecível. Desde logo a dificuldade generalizada em aprovar projectos. Os investidores e os promotores imobiliários que investem em São Miguel têm grande dificuldade em licenciar os seus projectos. Os tempos de espera são enormes, as exigências são grandes, sobretudo na reabilitação, e as taxas em Ponta Delgada são das mais caras do país.

Há muita burocracia?
É extremamente burocrático, mas além disso poderia ser burocrático e ser célere. É burocrático e não é célere e os investidores não têm essa disponibilidade de tempo para estarem à espera indefinidamente por esses licenciamentos. A segunda questão tem a ver com o preço médio de venda do metro quadrado. Somos várias vezes questionados pelos investidores, e com razão, pelo facto de, na construção no continente, o preço do metro quadrado fica na maioria das circunstâncias, com a construção mais barata do que cá e depois a venda do preço médio de metro quadrado é aqui descomunalmente mais baixa, comparativamente com os grandes centros urbanos no Continente. A margem de ganho do promotor é reduzida face ao risco e ao investimento e em alguns casos é pouco acima do custo de construção, associado ao custo por fracção do terreno e portanto não é apetecível para um investidor. Tem de haver uma majoração do investimento, tem de haver um valor que justifique as estruturas, a criação do emprego, etc. Isso é um dilema e é razão principal pela qual neste momento assistimos a pouca promoção imobiliária em São Miguel.

A tipologia mais procurada em Ponta Delgada, por exemplo, são os apartamentos?
O que tem mais procura são apartamentos T2 e T3 ou moradias T3 e T4 no centro urbano de Ponta Delgada. Isso é aquilo que efectivamente tem maior procura.
Qual o perfil de comprador que vos procura?
Há uma coisa que deixa a ERA relativamente tranquila que é o facto do nosso principal cliente ser local. É o cliente que, por razões diversas da sua vida, tem necessidade ou vontade de mudar de habitação. Esse é um negócio que acaba por nunca parar. Há sempre pessoas a precisar de vender e outras sempre a precisar de comprar. Esse é o nosso cliente principal. Aquele cliente estrangeiro, investidor na área do turismo que aparecia com muita regularidade, praticamente deixou de aparecer.

O turismo tem sofrido uma grande quebra durante este tempo de pandemia. A cidade de Ponta Delgada estava repleta de alojamentos locais que abriram nos últimos anos, nota-se que já existe algum interesse desses proprietários em venderem esses alojamentos?
Numa primeira instância ia haver alguns proprietários dessas unidades de alojamento que iam tentar transformá-los e rentabilizá-los através do arrendamento de longa duração. Isso com certeza que já aconteceu e existem algumas pessoas que começaram a considerar esse investimento menos interessante e que começam a colocar a hipótese de vender para habitação normal ou a outros investidores que queiram aproveitar o momento e tentar fazer um negócio que lhes dê confiança para depois apanharem a fase crescente que se adivinha. Não sabemos bem quando, mas a realidade é que não podemos deixar de ter em conta o que era os Açores até Fevereiro ou Março deste ano. Eram um destino de excelência, com uma procura enorme que vendia um produto diferenciador e quando começarmos a ver ‘uma luz ao fundo do túnel’ na questão da pandemia, isso será uma realidade imediata. Acreditamos que esse crescimento, para bem do sector do turismo que tem um peso transversal em toda a economia açoriana, venha a resultar e que as pessoas que acreditaram nesse sector e que investiram fortemente, terão oportunidade de dinamizar os seus negócios. Acredito profundamente nisso e que esta é uma fase que temos de saber ultrapassar. É nestas alturas que vemos também a fibra de cada um e vamos pensar em conjunto, porque considero que tem de existir um pensamento colectivo, e tentar manter as condições para que quando o mercado, e estou a falar sobretudo na área do turismo, volte a activar, estejamos em condições de acompanhar a procura. Para tal será necessária a ajuda governamental a todo o sector do turismo, só assim poderão passar esta fase

Portanto ainda não se nota essa tendência generalizada de venda de alojamentos locais?
Existem alguns casos pontuais mas isso também já era uma realidade antes, mesmo quando o alojamento local era extremamente solicitado. É evidente que poderá ter acentuado alguma vontade mas penso que ainda não há comportamentos extremos no sentido de vender.

Na vertente do financiamento bancário como estão as coisas?
O nosso negócio é muito dependente do financiamento bancário. Felizmente que neste momento a banca continua sendo uma excelente parceira, com vontade de fazer negócios e com confiança no mercado, em injectar dinheiro na economia e em proporcionar às pessoas a hipótese de poderem adquirir as suas habitações. Enquanto assim for e se se mantiverem com essa dinâmica, o sector irá continuar a evoluir. Agora é evidente que, se em algum momento, a banca começar a colocar um travão no acesso ao crédito à habitação, isso será de imediato sentido no nosso sector.

Estamos a atravessar uma crise mundial que perspectivas têm para o futuro? É tudo muito incerto?
Acho que o contexto de imprevisibilidade é enorme e estamos a atravessar um fenómeno mundial. Eu sou um optimista e portanto acredito que esta é uma fase que temos de atravessar que nos vai trazer muita sabedoria e experiência para sabermos lidar no futuro com situações adversas e temos de aproveitar para, enquanto empresários, organizar muito bem as estruturas, definir muito claramente os objectivos, optimizar e reduzir ao máximo os custos e ter essas estruturas preparadas para que estejamos a um bom nível quer em termos de disponibilidade material quer em termos de recursos humanos, para no fundo, quando isto abrir novamente, estarmos na máxima força e podermos acompanhar o mercado. Acho que é essa a postura que deve prevalecer transversalmente em todos os sectores, porque isto não será eterno. Temos de ter resiliência, o dia a dia é mais difícil, sobretudo naqueles sectores onde a presença do turismo é mais determinante, acredito que sejam dias muito difíceis mas aproveito para deixar uma mensagem de encorajamento e que as pessoas se possam manter fiéis aos seus princípios e que lhes sejam dadas as condições, também a título de apoios governamentais, para poderem subsistir e continuar com os seus negócios activos, sobretudo aqueles que estão absolutamente dependentes do turismo, como os hotéis e a restauração que são sectores altamente prejudicados com esta pandemia. Espero que sejam dadas as condições para que essas empresas se possam manter.

Luís Lobão

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Autor: CA

Categorias: Regional

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