Que balanço faz, de uma forma geral, do ano de 2022?
Foi um ano muito positivo para o sector da mediação imobiliária. Foi um ano a que se assistiu a um acréscimo de procura por parte de clientes oriundos do exterior da Região para aquisição de imóveis de diversas naturezas em São Miguel. É também um ano que acaba por ter aqui alguma dualidade porque a procura continuou constante e forte, mas a oferta não tem sido maior do que em anos anteriores. Há pouca obra nova, mas, no entanto, é um ano que termina, com mais intensidade no último trimestre, num ambiente em que há uma maior apreensão do cliente local na aquisição com crédito bancário. As pessoas estão com alguma preocupação com as taxas de juros e com as taxas de esforço que daí advêem e, para o cliente local, fica mais difícil adquirir com crédito por via desses aumentos da prestação. No entanto, não há aqui uma grande alteração e diferença entra a oferta e a procura o que mantém o mercado estabilizado desse ponto de vista.
2022 foi um ano melhor do que o anterior?
Os números são muito positivos e vendemos mais do que um imóvel por dia em São Miguel. Tivemos um ano extremamente positivo, melhor do que 2021 e melhor do que qualquer outro ano.
Quais são actualmente as zonas mais procuradas na ilha de São Miguel?
Existe uma procura generalizada em toda a ilha, mas obviamente que Ponta Delgada é a zona com maior procura. Depois, para habitações secundárias e para clientes não residentes, as zonas dos Ginetes, Mosteiros, Nordeste ou Furnas são muito procuradas, ou seja, aquelas que são por excelência as zonas turísticas com vista mar. Todas as pessoas querem aquela primeira linha mar e, quando não o conseguem, procuram uma zona verde, junto da natureza, com vista mar.
Falando particularmente do investimento estrangeiro em imobiliário, esse segmento cresceu muito durante este ano?
Cresceu e a tendência é que continue porque a Região e, particularmente São Miguel, o mercado em que trabalhamos, têm tido uma crescente notoriedade a todos os níveis; quer do ponto de vista de ser um turismo sustentável, quer do ponto de vista de sermos ilhas com natureza intacta. As pessoas começam a aperceber-se disso, sobretudo no mercado norte-americano e também europeu, mas também pelo facto de estarmos relativamente perto e termos voos diários para esses dois continentes. Começa a ser cada vez mais apelativo investir em São Miguel até porque ainda estamos numa fase muito inicial, comparativamente a outros destinos turísticos, e o potencial de crescimento, de valorização no investimento, é grande, daí que se olhe para os Açores nessas várias perspectivas.
Já abordou aqui o tema da construção de novos edifícios. Na sua opinião, será necessário apostar nessa vertente durante os próximos tempos? A procura tem sido maior do que a oferta?
É sempre muito particular proceder a essa análise e é preciso fazê-la com ponderação. Se nos referirmos a moradias na primeira linha mar na costa Sul de Ponta Delgada, afirmo de imediato que a procura é muito superior à oferta agora, se por outro lado, falarmos de apartamentos numa zona muito interior da ilha, longe de Ponta Delgada, digo que não há procura. Ou seja, é necessário analisar sempre em termos de critérios claros de localização, de tipologia ou do fim a que se destina. É preciso analisar isto em todos estes meandros, mas, de qualquer forma, numa análise generalizada, pode-se dizer que a procura continua a ser maior do que a oferta. O que é um facto, no caso específico dos apartamentos, é que não existem novos em Ponta Delgada prontos para vender. Isso é um indicador embora esta seja também uma fase de compromisso e de alguma tensão para os promotores imobiliários. Existe uma subida enorme dos preços, do custo da mão-de-obra, da energia, das matérias primas base da construção (ferro, madeira, resinas, tintas, etc) e o promotor tem custos de produção muito maiores do que tinha antes. Depois, é preciso perceber até quando é que a sociedade e os compradores em geral conseguem absorver essa diferença de custo. Daí que, nesta fase, todos os investimentos tenham de ser muito bem ponderados e com contas muito bem feitas porque, caso contrário, não serão rentáveis para os investidores/promotores. Quando não é rentável e corre mal, os promotores pura e simplesmente deixam de construir.
Este é um aspecto que o deixa apreensivo?
Não estou nada apreensivo. Viemos do melhor ano de sempre e alcançamos um resultado que nunca nenhuma loja da rede ERA em todo o país materializou. Não estou apreensivo, mas as regras vão mudando e é necessária uma adaptação a essas alterações. Obviamente que iniciar a construção, unicamente com investimento privado, de 200 apartamentos em Ponta Delgada seria desproporcional para o que se avizinha agora. Temos assistido a uma adaptação coerente e consciente dos promotores que vão fazendo investimentos mais pequenos, disponibilizando 20, 25 ou 30 fracções de cada vez. É preciso realçar também que, do ponto de vista burocrático, os processos continuam a demorar muito tempo.
Na sua opinião, devia ser criado algum tipo de incentivo especial por parte do Governo Regional ou da República para que o cliente açoriano possa comprar casa?
Não sou político para me poder pronunciar sobre isso, mas sei que existem directrizes do Banco Central Europeu para que, no caso de cidadãos já com créditos contraídos e se a taxa de esforço ultrapassar uma certa percentagem em virtude do aumento das taxas de juro, sejam criados mecanismos, governamentais e com os bancos, de apoio porque ninguém quer que essas pessoas comecem a perder essas habitações e a entregá-las aos Bancos. Isso não interessa a ninguém e é importante que esses mecanismos sejam operacionalizados a tempo para que as pessoas não se vejam em dificuldades e impossibilitadas, nesta fase, de pagar as suas casas. Já para clientes que vão contratar novo crédito, cabe às pessoas responsáveis por dirigir a Região e o nosso país encontrar modelos que, caso entendam justificar-se, criem condições mais favoráveis para a obtenção de casa própria. Isso pode fazer-se através da construção com custos controlados ou ao abrigo dos programas do PRR para o desenvolvimento em Ponta Delgada de habitações de custo mais baixo, mas isso cabe, a essas pessoas, analisar.
Era tempo de avançar com alguma dessas medidas?
Segundo sei existem alguns milhões de euros direccionados para essas questões, há regiões do país que estão muito avançadas e com obras já a decorrer ao abrigo do Plano de Recuperação e Resiliência. Em São Miguel, não conheço nenhuma nova obra dessas.
A sua grande preocupação para 2023 está relacionada com a subida das taxas de juro?
A preocupação generalizada, independentemente de serem compradores, vendedores ou nenhuma das duas coisas, prende-se com a subida dos preços e com a subida das taxas de juro. Também sabemos que a subida das taxas de juro tem como objectivo abrandar o consumo e, como consequência, travar a inflação e este é um processo que tem de acontecer. É evidente que vamos passar por um primeiro semestre de 2023 mais morno, mas, em contraponto, para o nosso mercado e para o nosso sector da mediação, existe uma procura cada vez maior de clientes pelos Açores e por aquilo que representam como local para viver, para investir e para ter uma segunda habitação. Penso que isso irá compor o nosso negócio.
Existem, no próximo ano, perspectivas de se alcançarem números próximos aos de 2022?
É muito raro alguma empresa definir objectivos mais baixos para o ano seguinte, mas temos a consciência de que 2022 foi um ano muito bom e, portanto, vamos trabalhar para que tenhamos, pelo menos, um ano semelhante.
Luís Lobão