Bancos obrigados a renegociar empréstimos face ao choque das taxas de juro no crédito à habitação

 A subida generalizada dos preços levou os bancos centrais a actuarem. Na Zona Euro, o Banco Central Europeu (BCE) tem vindo a subir as taxas de juro de referência. Este aumento da taxa directora tem elevado os custos de financiamento e gerado restrições nos balanços, o que se traduziu em critérios mais rigorosos para a concessão de crédito a famílias e empresas no terceiro trimestre do ano”.  
Os especialistas acreditam que o pico da taxa de juro de referência na Zona Euro deverá ser alcançado no primeiro trimestre de 2023 e apontam que o período médio de passagem da taxa de juro de referência para as taxas bancárias, no caso de Portugal, deva ocorrer no segundo trimestre de 2023, à semelhança das projecções para Espanha e Itália.
 Esta perspectiva leva a antever um novo aumento das taxas de juros à habitação em Portugal e, em consequência, nos Açores, no primeiro trimestre deste ano.
O governo português já adoptou uma série de medidas perante o actual cenário de aumentos dos juros. O Governo considera mesmo “necessário” que os bancos implementem mecanismos preventivos dos riscos e das situações de incumprimento que possam vir a verificar-se.
O actual nível das taxas de juro está dentro de padrões normais. Porém, refere o governo, “a rapidez da subida poderá justificar dificuldades de adaptação dos orçamentos familiares, sendo necessário tomar, atempadamente, medidas preventivas”.

As medidas criadas

Foram criadas duas medidas para responder à actual conjuntura de subida dos indexantes habitualmente utilizados nos créditos à habitação própria e permanente.
Desde logo, “a avaliação da taxa de esforço e apresentação de propostas aos clientes, com dois momentos: Rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes, criada especificamente para a actual conjuntura; e a apresentação de propostas aos clientes, nomeadamente de renegociação dos contratos, na sequência da referida rotina, caso a taxa de esforço atinja certo patamar”.
Esta negociação de contratos de financiamento para diminuir a taxa de esforço do crédito à habitação pelas famílias açorianas é uma “grande solução” para os Açores. Até porque o orçamento do Governo açoriano para 2023 não permite grandes ajudas directas às famílias e empresas dada a opção governamental pelo endividamento zero. Embora haja especialistas que perspectivm a necessidade de um orçamento rectificativo.
Nesta questão das taxas de juros ao crédito à habitação, tal como na definição de apoios directos às famílias e às empresas, as medidas tomadas a nível nacional, estendem-se à Região. Não houve ainda qualquer acréscimo a medidas nacionais adoptadas pelo Governo dos Açores, o que tem levado a duras críticas, nomeadamente do Partido Socialista da Região. Outra medida do Governo da República, que abrange os Açores, é a promoção da amortização antecipada dos empréstimos e dinamização da concorrência do mercado de crédito à habitação.
Realça o Governo que estas medidas estão em vigor desde 26 de Novembro, o dia seguinte ao da publicação do Decreto-Lei em Diário da República, e vigoram até 31 de Dezembro de 2023. 

Quem beneficia destas medidas?

Os principais beneficiários destas medidas são os clientes que tenham contratos de crédito, com taxa de juro variável, destinados à aquisição ou construção de habitação própria e permanente. 
Há cerca de 2,1 milhões de devedores com empréstimo à habitação em Portugal, incluindo os Açores, dos quais 90% têm contratos com taxa de juro variável. Em 2021, o montante médio do crédito à habitação era de 126.580 mil euros.
No que diz respeito à aferição da taxa de esforço, os clientes de créditos com valor em dívida até 300 mil euros, cuja taxa de esforço atinja patamares significativos ou sofra uma subida relevante, “passam a ter a garantia”, segundo o governo, de que os bancos “ficam obrigados a apresentar propostas para evitar a entrada em incumprimento, quando exista esse risco, tendo em consideração a sua capacidade financeira”. 
No que diz respeito à amortização antecipada, “todos os clientes de crédito à habitação podem aceder à medida, sem limite de capital em dívida”.
Estas medidas aplicam-se aos contratos de crédito à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, com taxa de juro variável.
A medida de renegociação está limitada a créditos com valor em dívida até 300 mil euros.  

Quais os impactos orçamentais?
O Governo refere que a medida de renegociação dos créditos à habitação não tem impactos orçamentais estimados. “Já a medida de amortização antecipada dos créditos à habitação, uma vez que se prescinde do imposto do selo cobrado sobre a comissão de amortização antecipada, tem custos avaliados entre 20 e 50 milhões de euros, dependendo do comportamento das famílias na adesão à amortização antecipada”. 
Cabe ao Banco de Portugal supervisionar “o cumprimento destas medidas e pode determinar aos bancos deveres de informação para esse mesmo efeito”.

Se os bancos não cumprirem, 
podem ser sancionados?

A resposta do Governo é que “sim, o incumprimento constitui contra-ordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras”.

                                                J.P. 

Rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes  nas prestações  mensais
e apresentação de propostas

Os bancos têm 45 dias para verificar se têm clientes que qualifiquem para efeitos da aplicação das medidas. Uma vez identificados estes casos, têm de contactar o cliente de modo a dar início “a uma avaliação mais aprofundada da sua situação financeira, com vista a verificar se há risco de incumprimento. Verificando-se risco de incumprimento, e que o cliente tem, ainda assim, capacidade para cumprir as suas obrigações, o banco tem de apresentar uma proposta adequada ao cliente”.
A iniciativa de avaliação das condições do crédito “pode também partir dos clientes. Se sentirem dificuldade no cumprimento das obrigações que decorram de contratos de crédito à habitação, os clientes podem contactar os bancos e pedir para ver a sua situação financeira avaliada”.
“As instituições passam a fazer uma avaliação periódica: 60 dias antes da refixação da taxa de juro, as instituições financeiras reavaliam a taxa de esforço do cliente e o seu risco de entrar em incumprimento”.

Condições para  a renegociação

A medida de renegociação do crédito à habitação implica o cumprimento de uma rotina de avaliação por parte dos bancos. As instituições vão verificar qual a taxa de esforço do cliente para determinar se o qualificam para esta medida. 
Ficam qualificados os clientes cuja taxa de esforço seja superior a 50%; a sua taxa de esforço ultrapasse os 36%, na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face ao período homólogo ou, para contratos inferiores a um ano, face à data de início do contrato; e a taxa de juro do contrato atinja, ou ultrapasse, o valor considerado nos testes de stress aplicados pelo banco no momento da contratação do empréstimo. Ou seja, em regra, atendendo à duração normal dos contratos, quando a taxa de juro subir pelo menos três pontos percentuais face ao momento da contratação do crédito em causa”.

Calcular a taxa de esforço

A taxa de esforço do cliente corresponde ao rácio entre o montante da prestação mensal do crédito à habitação sob análise, somado às prestações de todos os outros empréstimos que esse cliente tenha de fazer face, e os rendimentos mensais do cliente.
Por rendimento mensal do cliente é entendível “o montante anual, líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada ao banco, dividida por 12 meses”.
Quando estão em causa trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, considera-se “o rendimento mensalizado apurado de acordo com informação disponibilizada ao banco”. 
Quando estão em causa trabalhadores dependentes, e no sentido de complementar a análise, “considera-se também o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses”.
As instituições de crédito podem pedir os elementos informativos que consideram necessários para a avaliação dos rendimentos dos clientes e os clientes têm dez dias corridos para disponibilizar os elementos pedidos.

Colaboração dos clientes

O processo “exige” uma colaboração dos clientes com as instituições para que estas possam avaliar a sua situação financeira. Caso os clientes “não forneçam informação que não seja possível obter por outra via (como é o caso dos seus rendimentos), as instituições não são obrigadas a promover o processo nem a apresentar propostas”.
Não colaborando com a instituição, “os clientes podem não ver analisada a sua situação e, consequentemente, não lhes ser apresentada uma proposta adequada à sua situação financeira”.

Obrigação do Banco

Sempre que se verifique “risco de incumprimento e, assumindo que renegociando as condições o cliente terá meios para fazer face ao pagamento das prestações, o banco tem de apresentar uma ou mais propostas adequadas à situação do cliente”.
E o cliente “não é obrigado” a aceitar a proposta do banco.
O diploma “protege os clientes, determinando que da renegociação não pode resultar uma subida do spread”.

 As soluções que  os bancos podem propor

As instituições de crédito podem propor diferentes soluções como celebrar um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida; alterar uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito, incluindo através: do alargamento do prazo de amortização, incluindo com possibilidade de ser retomado o prazo original (antes desse alargamento); da fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros; do diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura; da redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal;
O cliente pode, igualmente, consolidar vários contratos de crédito.

Se o cliente alargar a maturidade do contrato, pode depois voltar às condições iniciais do empréstimo? A resposta do Governo é “sim, pode”. De facto, “quando a solução passa pelo alongamento da maturidade do crédito, pode ser proposto ao cliente retomar o prazo vigente antes deste alargamento. Neste caso, a instituição informa o cliente do impacto financeiro decorrente de tal alargamento. Depois, nos cinco anos seguintes, a instituição informa todos os anos o cliente do direito a regressar ao prazo anterior. Se o cliente decidir regressar à maturidade anterior, o banco apresenta uma proposta com as implicações financeiras da decisão e o cliente tem depois dez dias para solicitar o regresso à maturidade em vigor antes da alteração.
Se o fizer, não poderá voltar a beneficiar desta medida de renegociação do crédito à habitação.
O cliente pode sempre regressar à maturidade inicial do contrato. “Mas só nos primeiros cinco anos é que a instituição tem o dever de o recordar dessa opção”.
E as instituições de crédito “não podem” cobrar comissões bancárias pela renegociação dos contratos e da renegociação do crédito “não resulta o pagamento de nenhum imposto”.
Os clientes podem ter custos com a medida. “Podem existir outros encargos. Para os encargos administrativos devidos ao Estado (por exemplo, emolumentos ou registo predial, se aplicável) foi criada uma isenção. Mas os encargos devidos a terceiros (por exemplo, com notários) aplicam-se.


Suspensão da comissão de amortização antecipada do crédito à habitação

Desde a entrada em vigor do diploma e até 31 de Dezembro de 2023 “fica suspensa a cobrança da comissão de amortização antecipada que é habitualmente devida aos bancos. Dada a suspensão, não se aplica também a cobrança de imposto do selo sobre a comissão em causa”. 
Entende o Governo que, “desonerando a amortização antecipada, pretende-se criar um incentivo à redução do endividamento das famílias, num momento em que os encargos com o financiamento estão a subir”. 
Além disso, “incentiva-se também a concorrência no mercado do crédito à habitação (ao diminuir o custo de transferência de crédito para outras instituições) e criam-se soluções de aplicação do dinheiro para quem tenha poupanças guardadas”.
A medida aplica-se a créditos à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, com taxa variável, sem limite de capital em dívida.
A medida já está em vigor e durará até 31 de Dezembro de 2023.
A amortização pode ser total ou parcial e pode ser feita várias vezes, enquanto a medida estiver em vigor.
E não há lugar ao pagamento de quaisquer impostos.

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Autor: CA

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